Cuando una propiedad tiene más de un dueño: acuerdos, derechos y costos de no decidir a tiempo

Herencias, divorcios, sociedades familiares o inversiones conjuntas suelen desembocar en una misma figura jurídica: un inmueble con más de un propietario. Aunque al inicio puede parecer una solución práctica, la falta de definiciones claras suele derivar en conflictos legales, pérdida de valor y costos económicos significativos.

Desde el punto de vista legal, esta situación se denomina condominio y se encuentra expresamente regulada por el Código Civil y Comercial de la Nación.

La falta de acuerdos puede derivar en juicios largos y pérdida de valor del inmueble.

Qué dice la ley sobre el condominio en Argentina

La normativa define al condominio como el derecho de propiedad compartido entre dos o más personas sobre un mismo bien, donde cada una posee una parte indivisa, sin delimitación física concreta del inmueble.

Un principio central es que ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en el condominio. Salvo excepciones puntuales, cualquiera de los titulares puede solicitar en cualquier momento la división de la cosa común.

Existen casos especiales, como la indivisión forzosa prevista por ley o los pactos de indivisión entre herederos por un plazo determinado, habituales en desarrollos inmobiliarios o inversiones comerciales. En estos escenarios, la indivisión suele levantarse al momento de la escrituración definitiva, una vez finalizada la obra y obtenida la habilitación municipal correspondiente.

El acuerdo entre partes: la opción más eficiente

Siempre que sea posible, el acuerdo entre copropietarios resulta la alternativa más conveniente desde el punto de vista económico y patrimonial. Evita litigios prolongados, reduce gastos y preserva vínculos personales o comerciales.

Entre las soluciones más habituales se encuentran:

• Vender el inmueble y distribuir el producido según el porcentaje de cada titular.

• Que uno de los propietarios compre la parte indivisa del otro.

• Alquilar la propiedad y dividir los ingresos.

• Establecer reglas claras de uso, mantenimiento y pago de gastos.

Cuando estos acuerdos se formalizan correctamente, suelen ser más rápidos, previsibles y rentables que cualquier proceso judicial.

Qué sucede cuando no hay consenso

Si el acuerdo no es posible, la ley habilita la división del condominio, que puede materializarse de dos maneras:

• División material, cuando el inmueble admite una subdivisión física. Es poco frecuente en propiedades urbanas, aunque puede darse en casos de unidades que luego se constituyen como propiedad horizontal (PH), con compensaciones económicas por diferencias de valor.

• Venta forzada del inmueble, generalmente a través de un proceso judicial, para luego repartir el dinero obtenido.

Este último camino suele ser el más costoso: una propiedad en subasta pública puede venderse entre un 60% y 70% de su valor real, descontando gastos de remate, honorarios profesionales e impuestos. A ello se suman impuestos, tasas, servicios y riesgos de ocupación indebida mientras dura el juicio.

Además, si uno de los condóminos ocupa o usufructúa el inmueble, debe afrontar los gastos y un canon locativo proporcional. De no hacerlo, ese monto puede descontarse judicialmente de su parte al momento de la liquidación final.

Claves para prevenir conflictos patrimoniales

• Hablar del tema a tiempo, especialmente en contextos hereditarios.

• Contar con asesoramiento legal e inmobiliario desde el inicio.

• Realizar una valuación objetiva del inmueble.

• Priorizar decisiones racionales por sobre cuestiones emocionales.

• Evitar boletos de compraventa y avanzar directamente a la escrituración.

• Evaluar la venta de la parte indivisa a un tercero, cuando el vínculo personal bloquea acuerdos.

Una decisión económica, además de legal

Un inmueble en condominio no es solo un activo: es también una relación económica entre personas. Resolver a tiempo qué hacer con una propiedad compartida permite ordenar el patrimonio, preservar el valor del bien y evitar conflictos prolongados.

Ya sea mediante un acuerdo privado o, como última instancia, a través de la división judicial, la clave está en no postergar una definición que impacta directamente en la economía y la estabilidad de los propietarios.