Propiedad privada: los cambios que el Senado debatirá en expropiaciones, desalojos y tierras incendiadas

Esta tarde el Senado definirá el futuro del proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que modifica las condiciones para realizar expropiaciones, acelera los desalojos y elimina restricciones sobre los terrenos afectados por incendios.

La atención política estuvo concentrada en la caída del Capítulo Tres, que reformaba la Ley de Tierras y facilitaba la extranjerización del suelo. La resistencia opositora obligó al oficialismo a retirar ese apartado del temario, pero los otros cuatro capítulos permanecieron intactos.

El articulado, diseñado bajo la autoría intelectual de Federico Sturzenegger, propone una transformación de las facultades del Estado y de las relaciones contractuales. Sus disposiciones tendrían consecuencias directas sobre el mercado inmobiliario, la actividad agrícola, las finanzas públicas y los conflictos habitacionales.

Expropiar será más complejo y costoso

Uno de los principales cambios aparece en el régimen de expropiaciones. El primer capítulo restringe la capacidad estatal para declarar un bien de utilidad pública y limita ese concepto a la “satisfacción material”.

La legislación vigente contempla el bien común en un sentido más amplio, que incluye finalidades culturales o espirituales. Si la reforma es aprobada, el Estado deberá justificar que la expropiación responde a una necesidad material y demostrar técnicamente que no existe otra alternativa adecuada para satisfacerla.

La nueva exigencia podría dificultar considerablemente las expropiaciones destinadas, por ejemplo, a preservar edificios o espacios de valor histórico.

El proyecto también modifica el cálculo de las indemnizaciones. En la actualidad, la compensación comprende el valor del bien y los daños directos ocasionados al propietario. La iniciativa incorpora obligatoriamente el lucro cesante, por lo que el Estado deberá reconocer las ganancias futuras que el privado dejaría de obtener al desprenderse del activo.

La tasación se fijará con una fecha anterior al anuncio del proyecto. El objetivo es impedir que la comunicación pública de la expropiación reduzca el valor del inmueble y permita al Estado adquirirlo a un precio inferior.

Estas condiciones pueden traducirse en procedimientos más extensos y mayores costos para las arcas públicas, con impacto sobre las posibilidades de desarrollar obras, preservar bienes históricos o intervenir en determinadas áreas urbanas.

Desalojos mediante juicios sumarísimos

El Capítulo Dos modifica los procedimientos de desalojo en propiedades urbanas y rurales. La reforma alcanza los casos de falta de pago, vencimiento de contratos y ocupaciones informales, que pasarán a tramitarse mediante un juicio sumarísimo, el proceso civil más breve.

El punto más controvertido es la decisión de aceptar únicamente prueba documental. La medida adquiere una dimensión particular en un país donde la informalidad laboral y habitacional alcanza al 40% y numerosos acuerdos entre propietarios e inquilinos se realizan de palabra.

Quienes aleguen una prórroga contractual o un convenio informal deberán demostrarlo mediante recibos, cartas documento u otra documentación. Sin esas pruebas, su capacidad de defensa quedará seriamente limitada y el proceso de desalojo podrá avanzar con mayor rapidez.

La iniciativa elimina también las restricciones que impiden realizar operativos fuera de los días y horarios hábiles. Si el texto es aprobado, un desalojo podría ejecutarse, por ejemplo, un domingo por la noche, cuando conseguir asistencia jurídica o una solución habitacional de emergencia resulta mucho más difícil.

La intervención de la fuerza pública dejará de ser una medida excepcional vinculada con las necesidades de cada caso y pasará a formar parte de todos los procedimientos.

El negocio detrás de las tierras incendiadas

Otra modificación de fuerte impacto económico aparece en el Capítulo Cuatro, que reforma la Ley de Manejo del Fuego de 2020. Esa legislación fue sancionada después de incendios de gran magnitud, como los ocurridos en Córdoba, y estableció restricciones para evitar que las quemas intencionales fueran utilizadas con fines inmobiliarios o productivos.

La norma prohíbe durante 30 años la venta o el cambio de uso de los terrenos afectados por incendios. El proyecto oficial elimina ese impedimento para los predios rurales, los pastizales y las zonas periurbanas.

Las sucesivas versiones de la iniciativa terminaron excluyendo a los bosques nativos de esta modificación. Pese a esa corrección, el articulado deroga la obligación de restaurar las superficies quemadas y permite comercializar inmediatamente las tierras arrasadas.

Los datos del Servicio Nacional de Manejo del Fuego muestran la magnitud del problema. El 95% de los incendios son provocados por la acción humana y, dentro de ese universo, el 88% responde a hechos intencionales o causas bajo sospecha.

Casi 3 millones de hectáreas se quemaron en la Argentina durante la década, 300.000 de ellas en el último año. Detrás de muchos incendios aparecen intereses agrícolas o inmobiliarios vinculados con la posibilidad de modificar el destino productivo de las tierras.

La situación se agrava por la falta de financiamiento para los bomberos voluntarios. Luego de saldar deudas durante los incendios patagónicos para sostener el superávit de la gestión de Caputo, el Gobierno volvió a acumular pasivos por 59.000 millones de pesos, una carga que afecta especialmente a los cuarteles de Córdoba.

Uno  de los puntos conflictivos es la liberalización del destino de las tierras incendiadas

Digitalización de registros, el punto de acuerdo

El Capítulo Quinto es el apartado que genera menos resistencia política. La propuesta impulsa la digitalización y la integración de los registros inmobiliarios sin alterar las competencias provinciales sobre impuestos y jurisprudencia.

El texto crea el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, encargado de conectar los organismos de todas las jurisdicciones.

También incorpora la Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones, que permitirá consultar las inhibiciones sobre bienes mediante un único portal, y la Ventanilla Única Federal Inmobiliaria.

Los organismos estatales dispondrán de un plazo máximo de 30 días para realizar los controles de legalidad, una medida orientada a reducir demoras y facilitar las transacciones.

La modernización registral cierra un proyecto que excede ampliamente la digitalización administrativa. Aunque la reforma de la Ley de Tierras quedó fuera del debate, los capítulos restantes mantienen cambios capaces de redefinir el alcance de la propiedad privada, las facultades del Estado y el uso económico del territorio argentino.