Créditos hipotecarios con fondos de la Anses: alivio para los bancos, barreras para las familias

El Gobierno nacional puso en marcha su programa de créditos hipotecarios con una primera certeza: los bancos tienen interés en recibir los recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses. La adjudicación inicial de $200.000 millones entre trece entidades resolvió el primer paso financiero de la propuesta. Su capacidad para acercar la vivienda propia a familias que hoy no pueden comprarla sigue pendiente.

La convocatoria recibió 42 ofertas de 18 bancos por $258.640 millones, casi un 30% por encima del monto disponible. El resultado muestra una demanda concreta de financiamiento por parte de las entidades. Ese interés todavía no permite medir cuántos hogares podrán superar los requisitos de acceso ni sostener las cuotas durante décadas. Entre colocar fondos en los bancos y entregar las llaves de una vivienda hay una distancia que la licitación, por sí sola, no resuelve.

Los recursos previsionales cubren una necesidad bancaria

El mecanismo anunciado por Luis Caputo prevé utilizar $2 billones del FGS para constituir depósitos a plazo fijo en entidades financieras, que deberán destinar esos recursos a préstamos hipotecarios. Los bancos consiguen así un financiamiento que el mercado de depósitos no les proporciona en los plazos necesarios.

El problema existe: captar ahorros de corto plazo para prestar a quince, veinte o veinticinco años obliga a las entidades a renovar permanentemente sus fuentes de financiamiento. El programa reduce esa dificultad mediante la intervención de un fondo del sistema previsional.

El FGS realiza una inversión remunerada, mientras que la evaluación de los solicitantes y el riesgo de incumplimiento de las hipotecas quedan en manos de los bancos. Esa distribución de responsabilidades importa: el uso de recursos previsionales no equivale, por sí mismo, a una pérdida para la Anses. Pero obliga a evaluar tanto el rendimiento de la colocación como el alcance habitacional que justifica la iniciativa.

La pregunta es qué acceso adicional a la vivienda producirá esta intervención. Financiar operaciones de hogares que ya reúnen ingresos y ahorros suficientes tiene un alcance distinto de incorporar a quienes permanecen excluidos del crédito.

El Gobierno dió el primer paso en su programa de créditos hipotecarios

El descalce se reduce, pero continúa

La preferencia bancaria quedó expuesta en la primera licitación: el 82% de los recursos se concentró en depósitos a cinco años, con una tasa promedio de UVA más 4,94%. El tramo a un año recibió $35.570 millones, a UVA más 2,67%.

Cinco años ofrecen mayor previsibilidad que los depósitos habituales de corto plazo. Aun así, el financiamiento vence mucho antes que las hipotecas, cuyo plazo mínimo será de quince años. Cuando esos depósitos deban devolverse, una parte considerable de los préstamos seguirá pendiente de cobro. Las entidades necesitarán reemplazar los recursos.

Con un techo de UVA más 7,5% para los créditos, la diferencia respecto del costo promedio del tramo a cinco años es de 2,56 puntos porcentuales. Es una diferencia bruta entre tasas: debe cubrir costos operativos y riesgos, y no equivale a una ganancia neta garantizada. El atractivo para los bancos incluye, también, asegurarse recursos durante cinco años y captar clientes con una relación comercial prolongada. 

El programa mejora las condiciones de partida del negocio hipotecario. La incertidumbre sobre cómo financiar el resto de su recorrido permanece.

El filtro de los ingresos y del ahorro previo

Las barreras para las familias aparecen con claridad en el ejemplo utilizado por el propio Gobierno. Para una vivienda de US$106.000, con financiamiento cercano al 75% de su valor, el préstamo rondaría los $114 millones. A veinticinco años y con una tasa de UVA más 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.000 mensuales.

Para que ese pago represente el 25% del ingreso, el hogar debería acreditar $3.460.000 netos por mes. La cifra corresponde a una simulación con condiciones específicas, no a una cuota uniforme para todos los préstamos del programa. 

El requisito salarial es apenas una parte del esfuerzo. Si el banco financia el 75% de la propiedad, el comprador debe aportar el 25% restante. Sobre el valor del inmueble del ejemplo, ese porcentaje equivale a US$26.500, antes de considerar los gastos de la operación.

La propuesta exige, entonces, reunir dos condiciones simultáneas: ingresos suficientes para aprobar la evaluación bancaria y un ahorro previo considerable. Una familia puede tener capacidad para afrontar una cuota y carecer del capital necesario para ingresar. El financiamiento ofrecido no elimina esa barrera patrimonial.

La tasa tiene un techo; la cuota en pesos se ajusta

Otro límite del anuncio está en la forma de presentar el costo del préstamo. UVA más 7,5% no significa una tasa total del 7,5% anual en pesos. El capital se actualiza mediante la Unidad de Valor Adquisitivo, vinculada a la inflación, y sobre ese mecanismo se aplica el interés.

La cuota inicial permite evaluar el ingreso al crédito, pero no anticipa por sí sola su peso futuro sobre el presupuesto familiar. Si los ingresos del hogar crecen menos que la UVA, la proporción destinada al pago aumenta. Extender el plazo puede facilitar el acceso inicial, aunque también prolonga la exposición a esa incertidumbre. 

Allí aparece una debilidad central: mejorar el financiamiento de las entidades no asegura que los salarios acompañen la evolución de la deuda. La estabilidad de los ingresos sigue siendo una condición decisiva que el programa de fondeo no puede garantizar.

El éxito deberá medirse en viviendas

La estimación oficial indica que los $2 billones permitirían financiar operaciones para entre 17.000 y 18.000 familias. Ese cálculo surge del monto disponible y de un préstamo promedio de referencia. Su concreción dependerá de que existan solicitantes que cumplan las condiciones y decidan asumir el compromiso. 

El número de ofertas bancarias es un indicador insuficiente para evaluar ese resultado. Hará falta conocer cuántos créditos se desembolsan, qué ingresos tienen los beneficiarios, cuántas solicitudes quedan rechazadas y cómo evoluciona el peso de las cuotas.

La primera licitación confirmó que los bancos están dispuestos a tomar el financiamiento de la Anses. Para las familias, las exigencias siguen siendo concretas: ahorro previo, ingresos demostrables y capacidad de sostener una deuda indexada durante décadas. El programa ya ofrece una respuesta a la necesidad de recursos de las entidades; su respuesta a las dificultades de acceso a la vivienda todavía debe demostrarse.