Créditos hipotecarios: qué ingresos piden los bancos y cuánto puede valer la cuota

Después de varios años con poca oferta de crédito hipotecario, los bancos volvieron a ofrecer préstamos para vivienda y el Gobierno anunció un nuevo programa para ampliar el financiamiento. La iniciativa contempla $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para créditos destinados a primera vivienda.

Los préstamos de este programa tendrán una tasa máxima de UVA + 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA, equivalente a unos USD 200.000. Según las estimaciones oficiales, el monto podría alcanzar para más de 15.000 familias.

En el mercado, los requisitos varían según la entidad, aunque hay algunos puntos comunes. La cuota suele tener un límite de entre 20% y 30% de los ingresos netos, con el 25% como referencia frecuente. Por ejemplo, una familia que gana $3 millones podría afrontar una cuota de hasta $750.000 si el banco establece ese porcentaje.

Además, las entidades suelen financiar entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad, por lo que el comprador debe contar previamente con el resto. Los plazos pueden llegar a 30 años, aunque los 20 años son habituales.

Cuánto cuesta la cuota de un crédito UVA

Las tasas de los créditos hipotecarios se ubican, en su mayoría, entre 6,9% y 9,5% anual por encima del ajuste UVA, aunque existen opciones con tasas desde 3,5% hasta 15%.

Para tener una referencia, un crédito de $50 millones a 20 años, con una tasa de 6,9%, parte de una cuota cercana a $385.000 y requiere un ingreso neto de aproximadamente $1,6 millones.

En el ejemplo utilizado para el nuevo programa, un préstamo de USD 80.000 a 25 años, con una tasa de UVA + 7%, tendría una primera cuota cercana a $865.000 y exigiría un ingreso familiar de unos $3,5 millones.

El punto central está en entender cómo funciona el sistema. En los créditos UVA, tanto el capital como la cuota se expresan en UVA, una unidad que se actualiza diariamente de acuerdo con la inflación. Por eso, la cuota inicial puede ser más accesible que la de un crédito a tasa fija, pero aumenta en función de la evolución de los precios.

El REM del BCRA proyecta una inflación mensual de entre 1,6% y 1,8% hasta diciembre, y una suba de precios del 29,8% para todo 2026. En un escenario de inflación descendente, el riesgo se modera, aunque no existe garantía de que los ingresos acompañen siempre el ritmo de actualización.

Por eso, además de cumplir con el límite que establece el banco, una alternativa prudente es buscar una cuota inicial que deje margen dentro del presupuesto familiar. Si la entidad permite que llegue al 25% de los ingresos, por ejemplo, intentar que represente alrededor del 15% puede dar mayor capacidad de respuesta ante futuras subas.

Antes de firmar, comparar tasas, plazos y condiciones entre bancos y calcular cómo podría evolucionar la cuota resulta fundamental. En un crédito de largo plazo, entender el ajuste UVA y medir la capacidad de pago futura es tan importante como conseguir el financiamiento.